Что такое эскроу-счет при покупке недвижимости и зачем он нужен
Покупка недвижимости — это не только важный шаг, но и процедура с множеством рисков. Особенно, когда на кону крупная сумма денег и долгосрочные обязательства. Один из инструментов, позволяющих минимизировать риски и защитить интересы обеих сторон сделки — эскроу-счет. В последние годы он становится всё более популярным в России, а в 2025 году — практически стандартной практикой при сделках на первичном рынке.
Как работает эскроу-счет на практике
Чтобы разобраться, как работает эскроу-счет, представим типичную ситуацию. Покупатель квартиры заключает договор с застройщиком и переводит деньги на специальный счёт в банке — это и есть эскроу-счет. Однако застройщик не получает эти средства сразу. Деньги "замораживаются" банком до тех пор, пока объект недвижимости не будет построен и зарегистрирован в Росреестре на имя покупателя.
Как только все условия договора выполнены, деньги автоматически перечисляются застройщику. Если же застройщик не исполняет обязательства — например, срывает сроки или обанкротится — деньги возвращаются покупателю.
Ключевые особенности эскроу-счета:
- Деньги находятся в "безопасном хранилище" до момента исполнения условий договора
- Управление счётом осуществляется банком, а не продавцом
- Условия разблокировки средств прописываются заранее и фиксируются в договоре
Почему это важно: преимущества эскроу-счета для недвижимости
Раньше при покупке новостройки покупатель переводил деньги напрямую застройщику, нередко авансом. Это создавало серьезные риски: если стройка замораживалась или компания банкротилась — деньги вернуть было крайне сложно. Сегодня, благодаря системе эскроу, такой сценарий практически исключён.
Вот что получает покупатель:
- Гарантию возврата средств, если объект не будет достроен
- Прозрачность сделки — все этапы контролируются банком
- Снижение юридических и финансовых рисков
А для застройщиков эскроу-счета стали стимулом вести проекты более ответственно: чтобы получить деньги, нужно не только достроить, но и официально сдать объект.
Рынок недвижимости в 2025: как изменилось использование эскроу
С 2019 года, когда в России начался переход на проектное финансирование, эскроу-счет при покупке недвижимости стал обязательным для большинства новостроек. Но к 2025 году произошли интересные сдвиги. Банки, видя рост спроса, стали предлагать более гибкие условия по проектному финансированию. Также появились сервисы, которые позволяют отслеживать в реальном времени статус строительства и состояние счёта.
Кроме того, в 2025 году наблюдается тренд: эскроу-счета начинают использоваться и на вторичном рынке. Это особенно актуально в сделках с большой суммой или при покупке недвижимости через агентства. Таким образом, даже частные лица получают возможность проводить сделки безопасно.
На что обратить внимание при открытии эскроу-счета
Даже при всей надёжности механизма, важно понимать детали. Не все банки предлагают одинаковые условия, и есть нюансы, которые могут повлиять на исход сделки.
Вот несколько практических советов:
- Проверяйте лицензию банка и его участие в системе страхования вкладов
- Уточняйте, какие условия прописаны для разблокировки средств
- Смотрите, кто оплачивает обслуживание счёта — это может быть как покупатель, так и застройщик
- Изучайте договор эскроу-счета вместе с юристом — в нём не должно быть "плавающих" формулировок
Будущее эскроу: куда движется рынок
На сегодняшний день эскроу-счет для недвижимости — это не просто защита, а элемент финансовой культуры. В 2025 году уже идёт активная цифровизация процесса: банки внедряют электронную идентификацию, автоматический контроль условий договора и интеграцию с Росреестром.
Прогноз на ближайшие годы — рост гибридных решений, где эскроу будет сочетаться с блокчейн-технологиями. Это позволит сделать сделки ещё более прозрачными и быстрыми. Также ожидается появление мульти-эскроу — системы, где один счёт может использоваться для нескольких этапов сделки, включая ремонт или ипотеку.
Вывод: стоит ли использовать эскроу-счет?
Если вы задумываетесь о покупке жилья — особенно в новостройке — использование эскроу-счета не просто желательно, а разумно. Это не панацея, но надёжный инструмент, который страхует ваши деньги и делает процесс покупки более управляемым.
Понимание того, что такое эскроу-счет и как он работает, позволяет не просто "следовать тренду", а осознанно защищать свои интересы. А в условиях 2025 года, где цифровые технологии и юридическая прозрачность становятся стандартом, грамотное использование эскроу-счета — это уже не опция, а необходимость.
